WebINAR: Huurkorting voor horecaondernemers

De overheid heeft ter bestrijding van het coronacrisis tot tweemaal toe besloten dat alle horecagelegenheden hun deuren volledig moeten sluiten. Hoe zit het met de huurkorting voor horecaondernemers? Als samenwerkingspartner van de vereniging VCHO (Vereniging Chinese-Aziatische Horeca Ondernemers) treden onze advocaten op op het gebied van commercieel contracteren, corporate (M&A) en geschillen en procedures.

Het coronavirus heeft ertoe geleid dat er een dringende behoefte bestaat aan advisering over de bestaande huurcontracten van de leden van de VCHO. MAAK Advocaten heeft zich toegespitst op alle juridische uitdagingen van ondernemers in tijden van corona (lees hier meer over contracten en corona). Daarbij hebben we de leverancierscontracten bekeken en denken we mee over de lopende huurzaken. De tweede lockdown is nog gaande en het eind is nog niet in zicht. Ondanks de overheidssteun worden horecaondernemers zwaar getroffen door de maatregelen. In deze bijdrage een update waar we staan.

Op 2 februari 2021 verzorgt MAAK Advocaten een seminar over de actuele ontwikkelingen voor de leden van een aantal verenigingen. In deze bijdrage een verdere toelichting.

Huurkorting voor huurders

Als gevolg van de eerste lockdown zijn een groot aantal gerechtelijke procedures gevoerd tussen horecaondernemers en verhuurders over de vraag of huurkorting voor horecaondernemers geldt. Naast zo’n 25 voorlopige uitspraken in kort geding, zijn nu ook twee uitspraken gewezen in een bodemprocedure: Rechtbank Amsterdam 15 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:6951) en Rechtbank Den Haag 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Daarnaast is er een uitspraak in hoger beroep in kort geding.

Circa 70% van de gewezen uitspraken zijn in het voordeel van de huurder bij de huurkorting voor horecaondernemers. In deze uitspraken is op zijn minst bepaald dat de huurder uitstel van betaling krijgt voor het voldoen van de huur (opschorting). Vaak is het uitstel van betaling in kort geding gemotiveerd met de verwachting dat in een bodemprocedure een blijvende korting verleend wordt. In een aantal kort geding uitspraken is direct al een blijvende huurprijsvermindering toegewezen over de perioden van lockdown.

Wat zegt de rechter over de huurkorting?

Tot voor kort waren alle uitspraken over huurkorting voor horecaondernemers gewezen in kort geding. Dit wil zeggen dat de rechter een voorlopige oplossing treft voor een acute situatie. In veel uitspraken over huurkorting voor horecaondernemerswas daardoor niet duidelijk of sprake was van een blijvende huurprijsvermindering of slechts van een tijdelijke opschorting. Ook is het mogelijk dat een rechter in een normale procedure (bodemprocedure) tot een ander oordeel komt, omdat hij dan meer tijd heeft om alle feiten en bewijsstukken te bestuderen en te overdenken. Inmiddels zijn twee bodemprocedures doorlopen en is er meer zekerheid over de beslissingen die rechters nemen ter zake de coronacrisis.

Richtlijn van de rechters is share the pain

De twee uitspraken over huurkorting voor horecaondernemers in bodemprocedures gaan uit van een blijvende huurprijsvermindering. In een van de uitspraken krijgt de huurder 50% korting over de perioden van lockdown en 25% over de periode daartussen (van 1 juni 2020 tot 14 oktober 2020). In de andere uitspraak wil de rechtbank aanvullende omzetcijfers van de huurder zien en zal de huurprijsvermindering gerelateerd worden aan het percentage omzetverlies. De helft daarvan, betreft het percentage aan huurprijsvermindering.

Verhuurder en huurder moeten samen een oplossing onderzoeken

Als uitgangspunt voor huurkorting voor horecaondernemers blijft gelden dat de huurder en de verhuurder samen afspraken dienen te maken over de gevolgen van de coronacrisis. Een brief van een advocaat kan behulpzaam zijn bij het bereiken van een gezamenlijke oplossing. De recente bodemuitspraken geven een krachtig argument om de verhuurder een vermindering te laten accepteren.

Pas als huurder en verhuurder daar gezamenlijk niet uitkomen, kan de rechter worden verzocht om de huurovereenkomst te wijzigen of zelfs te ontbinden. De huurder kan dan een beroep doen op de aanwezigheid van een “gebrek” of op “onvoorziene omstandigheden”. De regeling van onvoorziene omstandigheden wordt in de coronacrisis vaak door rechters toegepast. Deze regeling is van dwingend recht en kan niet worden uitgesloten in de huurovereenkomst. Contractuele uitsluiting van huurprijsvermindering, opschorting van de huur en ontbinding van de huurovereenkomst kan dus met een beroep op onvoorziene omstandigheden door de rechter worden doorbroken.

Onvoorziene omstandigheid en de positie van de huurder

Een onvoorziene omstandigheid betreft een omstandigheid die tijdens het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst ligt en die niet door partijen in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Over het algemeen zullen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met de huidige COVID-19 pandemie en de economische gevolgen daarvan.

In beginsel moet de coronacrisis dan ook worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Belangrijke overweging van de rechters is dat de coronacrisis niet is ontstaan door schommelingen in de markt, maar door ongekend overheidsingrijpen. Dit is anders dan de economische crisis die ontstond in 2008. Hierdoor vallen de gevolgen van de coronacrisis, aldus de rechters, niet onder het normale ondernemersrisico van de huurder.

Belang van goed onderbouwde financiële informatie

Van belang is dat de enkele kwalificatie van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid op zichzelf nog niet voldoende is voor de wijziging van de huurovereenkomst. De huurder moet voldoende aannemelijk maken dat hij daadwerkelijk hard is geraakt door de maatregelen vanwege de coronacrisis en dat de huurovereenkomst (met name de huurprijs) daardoor niet meer redelijk is. Rechters vinden het belangrijk dat huurders hun financieel nadeel en de impact van de coronacrisis op hun bedrijfsvoering goed in kaart brengen en onderbouwen.

Omstandigheden van het geval

De duur en hoogte van een huurprijsvermindering is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. In veel uitspraken in kort geding, maar ook in de ons bekende bodemzaken kiezen rechters ervoor om het nadeel (i.e. betalen van huur zonder gebruiksmogelijkheden) gelijkelijk te verdelen over de huurder en verhuurder.

Dit maakt een huurprijsvermindering van 50% in beginsel zonder meer verdedigbaar over de periode dat het restaurant helemaal gesloten is (zie bijvoorbeeld Rechtbank Den Haag 21 januari 2021 ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Bij gedeeltelijke openstelling zoals onder de versoepelde maatregelen en bij afhaalmogelijkheden lijkt het redelijker om de helft van het percentage aan omzetverlies te nemen als redelijk percentage aan huurprijsvermindering (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 15 december 2020 ECLI:NL:RBAMS:2020:6951). Alsdan zal immers het nadeel (de omzetverlies) procentueel gezien gelijkelijk worden verdeeld.

Hoger beroep wanneer geen huurkorting wordt toegewezen

De belangen voor verhuurders en huurders zijn groot, dus zal er ongetwijfeld een hoger beroep ingesteld worden. Een gerechtshof kan een eerder vonnis van de rechtbank vernietigen, maar wij verwachten dat dat in deze zaken niet zal gebeuren.

Oppassen bij reeds gemaakte afspraken over huurkorting

Als er al afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de coronacrisis, dan kunnen huurder en verhuurder deze afspraken doorgaans niet meer wijzigen. Niet altijd is duidelijk of bij een oplossing in de eerste lockdown ook stilgestaan is bij het risico op een tweede (of zelfs derde) lockdown. Een vergelijkbare huurprijsvermindering is in die situatie geen vanzelfsprekendheid. Hebben huurder en verhuurder niet stil gestaan bij een nieuwe lockdown, dan kan soms alsnog een beroep gedaan worden op onvoorziene omstandigheden. Is er wel bij stilgestaan, dan moet beoordeeld worden wat partijen hebben afgesproken. Denkbaar is dat er dan geen aanspraak is op huurprijsvermindering. Dit geldt ook wanneer de lockdown langer duurt dan voorzien bij het maken van de afspraken.

Advocaten bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten

In nieuwe huurovereenkomsten wordt inmiddels wel rekening gehouden met de mogelijkheid van een pandemie. De verhuurder zal dat risico geheel bij de huurder willen leggen. Het is van belang dat u zich hiervan bewust bent en niet zonder meer elke voorwaarde van de verhuurder hoeft te accepteren.

nv-author-image

Jacco Bruinsma

Jacco Bruinsma is als advocaat aansprakelijkheidsrecht en contractenrecht aan MAAK Advocaten verbonden. Jacco heeft een grondige kennis van de maakindustrie door zijn tijd bij de Metaalunie. Hij is specialist voor de sector voor commerciële overeenkomsten, advies of zakelijke geschillen.