Je kunt een aannemer aansprakelijk stellen als hij tekortschiet in de aannemingsovereenkomst (artikel 6:74 BW), ook voor verborgen gebreken na de oplevering (artikel 7:758 BW). Derden spreken hem aan op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Is hij tegenover een derde aansprakelijk voor een fout bij werk voor het bedrijf van de opdrachtgever, dan is ook de opdrachtgever aansprakelijk (artikel 6:171 BW).
Wanneer is de aannemer aansprakelijk?
Tegenover zijn opdrachtgever is de aannemer aansprakelijk voor een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, tenzij die hem niet kan worden toegerekend (artikel 6:74 lid 1 BW). Voor onderaannemers en andere hulppersonen die hij inschakelt, is hij op dezelfde manier aansprakelijk als voor zichzelf (artikel 6:76 BW). Hij moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor gebreken in de grond, plannen of tekeningen van de opdrachtgever, voor zover hij die kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Bij een bouwwerk doet hij dat schriftelijk en ondubbelzinnig (artikel 7:754 BW). Is een ondeugdelijke uitvoering te wijten aan zaken, grond of plannen van de opdrachtgever, dan komen de gevolgen in beginsel voor zijn rekening, maar niet als de aannemer zijn waarschuwingsplicht heeft geschonden of anderszins in deskundigheid of zorgvuldigheid tekortschoot (artikel 7:760 leden 2 en 3 BW).
Tegenover buren en andere derden met wie hij geen overeenkomst heeft, is de aannemer aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Dat er schade ontstaat, maakt de werkzaamheden nog niet onrechtmatig. Wel kan een aannemer ook bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering aansprakelijk zijn, als aan de werkzaamheden een aanmerkelijk risico op schade aan het pand van een ander was verbonden, dat risico zich verwezenlijkt en de omstandigheden meebrengen dat de buurman de schade niet zelf hoeft te dragen, bijvoorbeeld omdat het werk niet in zijn belang was, de schade niet behoort tot wat een buurman bij bouwwerkzaamheden moet dulden en het eerder op de weg van de aannemer lag zich daartegen te verzekeren (HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17, r.o. 3.1.2 en 3.2.2).
Wanneer is de opdrachtgever aansprakelijk?
Naast de aannemer kan ook de opdrachtgever aansprakelijk zijn tegenover derden. Volgens artikel 6:171 BW is de opdrachtgever ook aansprakelijk als een niet-ondergeschikte, zoals een aannemer, onderaannemer of zzp’er, die in zijn opdracht werkzaamheden verricht ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever, tegenover een derde aansprakelijk is voor een fout bij die werkzaamheden. Er zijn dus twee voorwaarden: de aannemer is zelf aansprakelijk, en het werk hoort bij het bedrijf van de opdrachtgever. Een particulier die zijn huis laat verbouwen, valt daar in de regel niet onder. Daarnaast kan de opdrachtgever aansprakelijk zijn voor een eigen onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), en voor fouten van zijn eigen werknemers onder de voorwaarden van artikel 6:170 BW.
Is de aannemer na de oplevering nog aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Na de oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever (artikel 7:758 lid 2 BW). De aannemer is dan ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Voor verborgen gebreken blijft hij in beginsel aansprakelijk.
Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geldt bij de aanneming van bouwwerken een strengere regel. De aannemer is dan aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Is de opdrachtgever een consument, dan kan van die regel niet ten nadele van hem worden afgeweken; in andere gevallen alleen als de afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Bij de melding dat het werk klaar is, moet de aannemer ook een opleverdossier overleggen (artikel 7:757a BW).
Let op het overgangsrecht. Artikel 7:757a en artikel 7:758 lid 4 BW gelden niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de betreffende onderdelen van de Wkb (artikel 218 lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek); artikel 7:758 lid 4 BW geldt sinds 1 januari 2024. Voor oudere overeenkomsten blijft de regel van artikel 7:758 lid 3 BW gelden. Ook de 5%-regeling voor een consument die een woning laat bouwen (artikel 7:768 BW) geldt voor overeenkomsten van vóór de Wkb in de oude tekst (artikel 218 lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).
Protesteer bij de aannemer binnen bekwame tijd nadat je een gebrek hebt ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 6:89 BW). Geef hem in beginsel de gelegenheid het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen, tenzij dat in de omstandigheden niet van je kan worden gevergd (artikel 7:759 lid 1 BW). Een vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar na je protest. Heb je de aannemer een hersteltermijn gegeven, dan begint die verjaring pas aan het einde van die termijn, of eerder als de aannemer laat weten niet te zullen herstellen. Bij bouwwerken verjaart de vordering in ieder geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 leden 1 en 2 BW).
Wat betekent de rechtspraak in de praktijk?
Schade bij bouwwerkzaamheden
In een zaak die in 2024 bij de Hoge Raad eindigde, ging het om een geschil tussen enerzijds Multi-Bouwsystemen B.V. (hierna: ‘Multi’), een bouwbedrijf, en anderzijds eiseressen, de eigenaar, exploitant en bewoners van een pand. Tijdens werkzaamheden door Multi aan het naastgelegen pand van eiseressen is schade ontstaan. Bij het afzinken van de kelder is namelijk een deel van de kelderwand gescheurd als gevolg van het raken van een obstakel in de bodem. Nadat Multi het obstakel gedeeltelijk had verwijderd en de grond met groutinjecties had gestabiliseerd, zijn de werkzaamheden hervat. Enkele dagen later meldden eiseressen dat een etalageruit in hun pand was gesprongen en dat sprake was van ernstige scheurvorming. Ondanks hun sommatie om de werkzaamheden te staken, heeft Multi deze voortgezet. Toen uit metingen bleek dat het pand verder verzakte, heeft de gemeente op verzoek van eiseressen spoedeisende bestuursdwang toegepast, onder meer met een bouwstop.
Hoe vorder je schade op grond van onrechtmatige daad?
De eiseressen hebben zowel Multi als de eigenaar van het naastgelegen pand, die Multi de opdracht had gegeven, aansprakelijk gesteld voor de door hun geleden schade. In eerste aanleg zijn de vorderingen van hen echter afgewezen door de rechtbank, en ook het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft dit oordeel bevestigd. Volgens het hof was de enkele omstandigheid dat schade was ontstaan, niet voldoende om onrechtmatigheid aan te nemen. Bewezen moest worden dat de bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer is betaamd.
Eiseressen hebben betoogd dat Multi bij de uitvoering van de werkzaamheden onzorgvuldig jegens hen heeft gehandeld door het niet naleven van haar bouwveiligheidsplan toen de signaal- en actiewaarden werden overschreden en dat zij de werkzaamheden desondanks heeft voortgezet, ook toen bij het afzinken een obstakel werd geraakt. Volgens het hof is de handelwijze van Multi wel voldoende zorgvuldig geweest. Zij heeft gehandeld conform het bouwveiligheids- en monitoringsplan door op het moment dat de signaal- en actiewaardes werden overschreden, en de schade zich voordeed, in actie te komen, overleg te voeren en te beoordelen of aanpassing van de werkwijze noodzakelijk was. Dat dit niet heeft geleid tot het definitief stilleggen van de werkzaamheden maakt dit niet anders.
Wie draagt de schade aan eigendommen van derden?
Daarop kwam de zaak bij de Hoge Raad (HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17). De Hoge Raad bevestigde eerst dat een gedraging niet al onrechtmatig is omdat zij voorzienbaar tot zaaksbeschadiging leidt (r.o. 3.1.2). Volgens de vaststellingen van het hof was aan de werkzaamheden van Multi een aanmerkelijk risico op schade aan het pand van eiseressen verbonden, ook als zij zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dat risico zich verwezenlijkte, kon niet zonder meer worden aanvaard dat de eiseressen de schade zelf droegen. Daarbij telde mee dat de werkzaamheden in het belang van (de opdrachtgever van) Multi werden uitgevoerd, de eiseressen er geen voordeel van hadden, de schade niet zonder meer behoorde tot wat een derde bij bouwwerkzaamheden van een ander moet dulden, en het eerder op de weg van Multi lag zich tegen aansprakelijkheid te verzekeren. Het uitvoeren van de werkzaamheden met schade tot gevolg kan daarom een onrechtmatige daad opleveren (r.o. 3.2.2). De Hoge Raad vernietigde het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch, ook voor zover het de opdrachtgever niet aansprakelijk had geacht (r.o. 3.3), en verwees de zaak naar het hof Arnhem-Leeuwarden.
Wie is aansprakelijk voor schade aan naburige panden?
Deze uitspraak onderstreept het belang van zorgvuldigheid en aansprakelijkheid bij bouwwerkzaamheden. Aannemers en opdrachtgevers moeten niet alleen voldoen aan zorgvuldige normen en procedures, maar zij moeten zich ook bewust zijn van de mogelijke gevolgen voor nabijgelegen eigendommen. Zelfs wanneer alle voorzorgsmaatregelen zijn getroffen, kan er sprake zijn van aansprakelijkheid, als aan de werkzaamheden een aanmerkelijk risico op schade was verbonden, dat risico zich verwezenlijkt en de omstandigheden van het geval meebrengen dat de benadeelde de schade niet zelf hoeft te dragen. Of dat in deze zaak zo is, moet het hof Arnhem-Leeuwarden na verwijzing beoordelen.
In een bredere context herinnert deze zaak ons eraan dat de juridische verantwoordelijkheden in de bouwsector complex en veelomvattend zijn. De bescherming van eigendommen van derden blijft een belangrijke overweging bij het uitvoeren van risicovolle werkzaamheden, en rechters zullen bij vergelijkbare geschillen rekening houden met deze uitspraak van de Hoge Raad.
Veelgestelde vragen over aansprakelijkheid bij bouwwerkzaamheden
Wanneer kan ik een aannemer aansprakelijk stellen?
Als hij tekortschiet in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, bijvoorbeeld door gebrekkig werk, en die tekortkoming hem kan worden toegerekend (artikel 6:74 BW). Na de oplevering blijft hij in beginsel aansprakelijk voor verborgen gebreken (artikel 7:758 BW). Protesteer binnen bekwame tijd nadat je het gebrek hebt ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 6:89 BW) en geef hem in beginsel de gelegenheid tot herstel (artikel 7:759 BW).
Is de opdrachtgever aansprakelijk voor schade door de aannemer?
Tegenover derden alleen in bepaalde gevallen. Werkt de aannemer ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever en is hij zelf aansprakelijk voor een fout, dan is de opdrachtgever ook aansprakelijk (artikel 6:171 BW). Daarnaast kan de opdrachtgever aansprakelijk zijn voor een eigen onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).
Wie is verantwoordelijk voor de onderaannemer?
Tegenover de opdrachtgever is de hoofdaannemer aansprakelijk voor fouten van zijn onderaannemer, op dezelfde manier als voor eigen fouten (artikel 6:76 BW). Een derde, zoals een buurman, kan de onderaannemer zelf aanspreken op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) en onder de voorwaarden van artikel 6:171 BW ook degene in wiens opdracht de onderaannemer werkt, zoals de hoofdaannemer.
Is de aannemer aansprakelijk voor schade aan een woning door bouwwerkzaamheden naast de deur?
Dat kan, op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Schade alleen is niet genoeg. Maar als aan de werkzaamheden een aanmerkelijk risico op schade was verbonden en dat risico zich verwezenlijkt, kan de aannemer, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, ook bij zorgvuldige uitvoering aansprakelijk zijn (HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17).
Hoe lang is een aannemer aansprakelijk na de oplevering?
Een vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar na je protest bij de aannemer, en bij bouwwerken in ieder geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 BW). Bij een overeenkomst vanaf 1 januari 2024 is de aannemer van een bouwwerk aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW).
Primaire bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: artikel 6:74, 6:76, 6:89, 6:162, 6:170 en 6:171
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: artikel 7:754, 7:757a, 7:758, 7:759, 7:760, 7:761 en 7:768
- Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 218
- HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:525
Wanneer schakel je een advocaat aansprakelijkheid in?
De aansprakelijkheid bij bouwwerkzaamheden is een belangrijk aspect van het bouwrecht, waarbij zowel aannemers als opdrachtgevers verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor schade aan derden. Het is belangrijk voor betrokken partijen om zich bewust te zijn van hun verantwoordelijkheden en de mogelijke juridische gevolgen van hun handelingen tijdens bouwprojecten.
Ons advocatenkantoor helpt je graag verder bij al je vragen rondom aansprakelijkheid ten gevolge van de uitvoering van contracten. Wanneer je juridisch advies wilt inwinnen, dan biedt ons kantoor daartoe mogelijkheden. Wij zijn in heel Nederland actief en bieden ook support bij internationale vraagstukken. Ons team van advocaten richt zich op contractenrecht. Onze advocaten commercial law Remko Roosjen en Faranaz Ishak horen graag hoe we je het beste kunnen ondersteunen. Ben je op zoek naar andere praktijkgebieden, dan kunnen onze advocaten in Amsterdam je mogelijk ook ondersteunen, of aan een geschikte partner doorverwijzen. Je belang staat bij ons te allen tijde voorop en we zoeken graag naar praktische oplossingen en snel resultaat. Neem contact op met onze advocaat contractenrecht in Amsterdam en ontdek je mogelijkheden.
