De UAV 2012 in een bouwcontract zijn standaardvoorwaarden voor de uitvoering van werken, en ze gelden alleen als je ze in het bestek of de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaart. Voor opdrachtgevers en aannemers wijken ze op oplevering, meerwerk, boetes en geschillen af van het Burgerlijk Wetboek. Wil je een UAV-contract laten toetsen vóór je tekent, dan zie je hier welke paragrafen het verschil maken.
Wat zijn de UAV 2012 en wanneer gelden ze?
De UAV 2012 zijn Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken. Het zijn geen wet maar algemene voorwaarden: ze binden je alleen als het contract of bestek ernaar verwijst. De geldende tekst is de UAV 2012 (versie 2025).
De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening stelde die versie vast op 17 februari 2025; de tekst staat in de Staatscourant 2025, 6896. Volgens § 2 lid 1 gelden de bepalingen “voor zover daarvan in het bestek niet uitdrukkelijk is afgeweken”. Je kunt dus per project afwijken, mits je dat in het bestek opschrijft. § 2 lid 3 verklaart daarnaast Nederlands recht van toepassing.
Noem in je contract daarom de volledige naam én de versie. Een verwijzing naar “de UAV” zonder jaartal leidt achteraf tot discussie over de vraag welke tekst je bedoelde. Hoe algemene voorwaarden in het algemeen onderdeel van een overeenkomst worden, lees je in ons artikel over wanneer algemene voorwaarden van toepassing zijn.
Wat is het verschil tussen de UAV 2012 en de UAV-GC?
De UAV 2012 passen bij traditionele aanneming: de opdrachtgever levert het ontwerp en het bestek, de aannemer voert uit. Bij een geïntegreerd contract, waarin de opdrachtnemer ook ontwerpt, gebruiken partijen meestal de aparte UAV-GC.
Die rolverdeling zie je terug in § 5 lid 2 UAV 2012: de opdrachtgever draagt de verantwoordelijkheid voor de door of namens hem voorgeschreven constructies en werkwijzen, inclusief de invloed van de bodemgesteldheid. De aannemer is daarmee niet vrij. Bevat het ontwerp klaarblijkelijke fouten en bouwt hij toch, dan is hij volgens § 6 lid 14 aansprakelijk voor de schadelijke gevolgen van dat verzuim.
Het BW kent een vergelijkbare waarschuwingsplicht in artikel 7:754. Bij een bouwwerk moet die waarschuwing volgens lid 2 schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, met een verwijzing naar de mogelijke gevolgen. Waarschuw je als aannemer alleen mondeling op de bouwplaats, dan heb je dus een bewijsprobleem.
Hoe werken opneming en oplevering onder de UAV 2012?
Onder de UAV 2012 geldt het werk als opgeleverd zodra de directie het na opneming goedkeurt, of het geacht wordt goedgekeurd te zijn. Reageert de directie niet binnen acht dagen na de opneming, dan volgt die goedkeuring automatisch (§ 9 lid 5).
De procedure begint met een schriftelijke aanvraag van de aannemer waarin hij de dag noemt waarop het werk volgens hem klaar is (§ 9 lid 1). De opneming volgt in de regel binnen acht dagen daarna (§ 9 lid 2). Blijft die langer dan vijftien dagen uit, dan kan de aannemer per aangetekende brief een nieuwe aanvraag doen; na acht dagen geldt het werk dan als goedgekeurd (§ 9 lid 6).
Kleine gebreken die je vóór een volgende betalingstermijn kunt herstellen, zijn geen reden om goedkeuring te weigeren (§ 9 lid 7). Het BW is minder precies: artikel 7:758 lid 1 spreekt van een “redelijke termijn” waarbinnen de opdrachtgever moet keuren. De UAV vervangen die open norm dus door harde dagen.
Wat is de onderhoudstermijn in de UAV 2012?
De onderhoudstermijn is een periode na oplevering waarin de aannemer gebreken die aan het licht komen voor eigen rekening herstelt. Die termijn bestaat alleen als het bestek hem voorschrijft; de UAV 2012 noemen zelf geen standaardduur (§ 11 lid 1).
Normale slijtage en gebreken door onjuist gebruik vallen erbuiten (§ 11 lid 2). Na afloop neemt de directie het werk opnieuw op (§ 11 lid 6). Let ook op de doorwerking: is er een onderhoudstermijn, dan start de aansprakelijkheidstermijn van § 12 pas na afloop daarvan (§ 12 lid 5).
Hoe lang is de aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Onder de UAV 2012 (versie 2025) kun je een vordering wegens een gebrek tot vijf jaar na oplevering instellen. Bij instorting of ongeschiktheid die alleen met zeer kostbare voorzieningen te verhelpen is, geldt tien jaar (§ 12 lid 4).
Dat is korter dan de wettelijke buitengrens. Volgens artikel 7:761 lid 2 BW verjaart een vordering wegens een gebrek bij aanneming van bouwwerken in ieder geval twintig jaar na de oplevering. Binnen die grens geldt bovendien artikel 7:761 lid 1: de vordering verjaart twee jaar nadat de opdrachtgever over het gebrek heeft geprotesteerd. Hoe je zo’n termijn op tijd onderbreekt, lees je bij het stuiten van een verjaringstermijn.
De versie 2025 heeft ook de grondslag veranderd. In de oorspronkelijke tekst uit 2012 was de aannemer na oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk, behalve voor gebreken die de directie ondanks nauwlettend toezicht redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Die leden zijn in de versie 2025 vervallen. § 12 lid 4 spreekt nu van een gebrek “waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is”.
Die wettelijke regel staat in artikel 7:758 lid 4 BW: bij bouwwerken is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen. Een zakelijke opdrachtgever kan daarvan alleen afwijken als dat “uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen”. Heeft de aannemer een hem bekend gebrek verzwegen, dan kan zijn aansprakelijkheid volgens artikel 7:762 BW niet worden beperkt of aan kortere termijnen worden onderworpen.
Staat er in jouw contract nog een verwijzing naar de oorspronkelijke UAV 2012, of twijfel je welke aansprakelijkheidsregeling voor jouw project geldt? MAAK Advocaten adviseert opdrachtgevers en aannemers over UAV-contracten en kan je bestek en overeenkomst toetsen voordat een gebrek een geschil wordt. Neem contact op over je bouwcontract.
Hoe wordt meerwerk verrekend onder de UAV 2012?
Meerwerk ontstaat onder de UAV 2012 vooral door bestekswijzigingen: wijzigingen in het bestek, het werk of de voorwaarden van uitvoering (§ 36 lid 1). De aannemer kan alleen een hogere prijs vorderen als hij tijdig op die prijsverhoging heeft gewezen (§ 36 lid 1a).
Die regel volgt artikel 7:755 BW, met dezelfde uitzondering: de waarschuwing is niet nodig als de opdrachtgever de noodzaak van een prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Partijen spreken de prijs van een wijziging bij voorkeur af vóór de uitvoering (§ 36 lid 4). Ontbreekt een schriftelijke opdracht, dan blijft het recht op verrekening volgens § 36 lid 5 wel bestaan; het bewijs wordt alleen lastiger.
De UAV kennen ook grenzen. De aannemer moet een bestekswijziging uitvoeren zolang de bijbetalingen en de inhoudingen elk niet meer dan 15% van de aanneemsom bedragen, of het saldo niet meer dan 10% (§ 36 lid 3). Blijkt bij de eindafrekening dat het minderwerk het meerwerk overtreft, dan krijgt de aannemer 10% van dat verschil vergoed (§ 35 lid 5). Loopt een discussie over meerwerk al, kijk dan bij een juridisch geschil over meerwerk met een aannemer.
Wanneer krijgt de aannemer termijnverlenging?
De aannemer heeft recht op termijnverlenging bij overmacht, bij omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen en bij bestekswijzigingen of wijzigingen in de uitvoering (§ 8 lid 5). Hij moet daar wel tijdig en schriftelijk om vragen.
Een verzoek komt volgens § 8 lid 4 alleen in aanmerking als het schriftelijk is en ten minste veertien dagen vóór het verstrijken van de termijn bij de directie ligt, tenzij de directie ontheffing geeft. Die veertien dagen tellen dus terug vanaf de opleverdatum, niet vooruit vanaf het moment van de vertraging.
Wat kost te late oplevering onder de UAV 2012?
Bij te late oplevering kan de opdrachtgever een korting op de aanneemsom opleggen. Het bedrag staat in het bestek; ontbreekt het daar, dan bedraagt de korting € 60 per dag (§ 42 lid 2).
De korting is verschuldigd zodra de opleverdatum verstrijkt, zonder ingebrekestelling (§ 42 lid 5). Voor dagen die geen werkdag zijn en voor vertraging door overmacht die niet al in een termijnverlenging is verwerkt, geldt geen korting (§ 42 lid 3). De opdrachtgever houdt de korting in op de eerstvolgende betalingstermijn (§ 42 lid 6). Juridisch gaat het om een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW, dat de rechter op verlangen van de aannemer kan matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 lid 1 BW).
Praktijkvoorbeeld: een bestekswijziging en een gemiste opleverdatum
Stel dat een logistiek bedrijf een aannemer opdracht geeft voor een bedrijfshal, met de UAV 2012 (versie 2025) van toepassing en een opleverdatum in het bestek. Halverwege de bouw wil de opdrachtgever een extra laaddock. De directie geeft de wijziging mondeling door tijdens een bouwvergadering; het verslag vermeldt alleen “extra dock akkoord”.
De aannemer bouwt het dock en levert twee weken te laat op. Hij heeft geen schriftelijk verzoek om termijnverlenging ingediend en ook niet gewaarschuwd dat de wijziging geld zou kosten. De opdrachtgever houdt een korting in en weigert de meerwerkfactuur.
Toch staat de aannemer niet met lege handen. Een bestekswijziging geeft volgens § 8 lid 5 recht op termijnverlenging, en het ontbreken van een schriftelijke opdracht laat het recht op verrekening onverlet (§ 36 lid 5). Daar staat tegenover dat hij zijn verzoek niet op tijd deed (§ 8 lid 4) en de prijsverhoging niet aankondigde (§ 36 lid 1a). De uitkomst hangt dan af van de vraag of de opdrachtgever had moeten begrijpen dat een extra laaddock geld kost. Een korte schriftelijke bevestiging met prijs en nieuwe opleverdatum had deze discussie voorkomen.
Beslist een arbiter of de rechter bij een UAV-geschil?
De UAV 2012 wijzen geschillen standaard toe aan arbitrage volgens het reglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (§ 49 lid 2). Partijen doen daarmee afstand van de gewone rechter (§ 49 lid 1), tenzij ze in het bestek uitdrukkelijk anders afspreken.
Kijk dus eerst naar de geschillenclausule in het bestek en de overeenkomst; de UAV zijn alleen het vertrekpunt. Let verder op § 49 lid 3: wil de aannemer de definitieve eindafrekening van de opdrachtgever aanvechten, dan moet hij dat doen binnen zes maanden nadat de opdrachtgever hem per aangetekende brief op die termijn heeft gewezen. Daarna is hij niet-ontvankelijk in wat hij meer of anders vordert, tenzij de vordering voortvloeit uit een omstandigheid die pas later bleek.
Tijdens een geschil moet de aannemer het werk op verzoek van de directie voortzetten (§ 50 lid 1). Hoe een arbitrale procedure in de bouw verloopt, lees je in bouwgeschil in arbitrage: hoe werkt dat? Wil je de samenwerking juist beëindigen, lees dan eerst over een aannemingsovereenkomst beëindigen.
Wanneer laat je een UAV-bouwcontract toetsen?
Laat een UAV-bouwcontract toetsen vóór je inschrijft of tekent, en opnieuw zodra een wijziging, vertraging of gebrek geld gaat kosten. De meeste UAV-termijnen tellen in dagen of weken, zoals de acht dagen van § 9 en de veertien dagen van § 8.
Deze punten verdienen bij de toetsing aandacht:
- Welke versie van de UAV 2012 het contract van toepassing verklaart, en waar het bestek daarvan afwijkt.
- Of het bestek een onderhoudstermijn voorschrijft, en hoe lang.
- Het kortingsbedrag bij te late oplevering, in plaats van de standaard € 60 per dag.
- Hoe je bestekswijzigingen en prijsafspraken schriftelijk vastlegt.
- Wie over geschillen beslist: de Raad van Arbitrage voor de Bouw of de gewone rechter.
Sta je op het punt een aannemingsovereenkomst onder de UAV 2012 te tekenen, of loopt er al een discussie over oplevering, meerwerk of een korting? MAAK Advocaten adviseert ondernemers aan beide kanten van het bouwcontract en kijkt mee voordat een termijn verstrijkt. Vraag advies over je UAV-contract. Voor de bredere regels over overeenkomsten kun je terecht op onze pagina over contractenrecht.
Veelgestelde vragen over de UAV 2012
Zijn de UAV 2012 verplicht bij een bouwcontract?
Nee, de UAV 2012 zijn standaardvoorwaarden en geen wet. Ze gelden alleen als je ze in het bestek of de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaart. Zonder die verwijzing gelden de regels voor aanneming van werk uit artikel 7:750 en verder BW.
Wat is de UAV 2012 (versie 2025)?
Dat is de herziene tekst die de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op 17 februari 2025 vaststelde en die in de Staatscourant 2025, 6896 is gepubliceerd. Een van de wijzigingen betreft § 12: de aansprakelijkheid na oplevering sluit nu aan bij de wettelijke regeling.
Binnen welke termijn moet de opdrachtgever betalen?
Een termijn moet volgens § 40 lid 6 binnen vier weken worden betaald nadat bij de opneming is gebleken dat de aannemer er recht op heeft. Vereist het bestek een declaratie, dan loopt de termijn van vier weken vanaf het moment dat die in goede orde bij de directie binnen is.
Mag de opdrachtgever onder de UAV 2012 een bankgarantie eisen?
Ja, tenzij het bestek anders bepaalt. § 43a lid 3 noemt een bankgarantie ter waarde van 5% van de aanneemsom. Dat mag niet als partijen al hebben afgesproken dat een deel van de aanneemsom wordt ingehouden (§ 43a lid 7).
Kan ik de Raad van Arbitrage voor de Bouw uitsluiten?
Ja. De arbitrageclausule van § 49 geldt alleen voor zover het bestek er niet uitdrukkelijk van afwijkt (§ 2 lid 1). Wil je naar de gewone rechter, leg dat dan uitdrukkelijk vast in het bestek of de overeenkomst.
