Bij een conflict met een aannemer stel je de aannemer eerst schriftelijk in gebreke, met een redelijke termijn om alsnog na te komen (artikel 6:82 BW). Zijn er na oplevering gebreken, dan geef je hem in de regel eerst de gelegenheid die te herstellen (artikel 7:759 BW). Blijft herstel uit, dan kun je schadevergoeding vorderen, de overeenkomst ontbinden of een geschillencommissie, arbiter of de rechter inschakelen.
Aannemingsovereenkomsten leiden regelmatig tot juridische geschillen tussen opdrachtgever en aannemer. Nederlandse ondernemers die hun bedrijfspand verbouwen of laten renoveren, staan vaak onvoldoende stil bij hun contractuele rechten en plichten. Daardoor ontstaan problemen bij niet-nagekomen afspraken, slordig uitgevoerd werk of onverwachte meerkosten. Bij aanneming van werk verbindt de aannemer zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een prijs in geld die de opdrachtgever betaalt (artikel 7:750 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). Is geen prijs afgesproken of alleen een richtprijs, dan ben je een redelijke prijs verschuldigd. Een richtprijs mag met niet meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer je zo tijdig mogelijk voor een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd (artikel 7:752 BW).
De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), ingevoerd per 1 januari 2024, versterkt de positie van opdrachtgevers. Bij aanneming van bouwwerken is de aannemer sindsdien aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Ben je zakelijk opdrachtgever, dan kan hiervan alleen worden afgeweken als dat uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Ook moet de aannemer bij de gereedmelding een opleverdossier overleggen (artikel 7:757a BW). Beide regels gelden alleen voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten (artikel 218 lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Bouwconflicten draaien vaak om onduidelijke afspraken over werkzaamheden en kosten.
Welke afspraken moet een aannemingscontract bevatten?
Een aannemingsovereenkomst dient minimaal een omschrijving van het werk, gebruikte materialen, totaalprijs, aanvangsdatum, opleveringsdatum en betalingsregelingen te bevatten. Daarnaast horen algemene voorwaarden bij het contract met regels over garantie en geschillenbeslechting.
De schriftelijke vastlegging van afspraken voorkomt veel contractconflicten. Een deugdelijk contract bevat een gedetailleerde werkomschrijving waarin staat welke werkzaamheden de aannemer uitvoert en welke materialen hij gebruikt. Daarbij hoort een duidelijke kostenspecificatie die laat zien of de prijs inclusief of exclusief BTW geldt.
Belangrijke elementen in de aannemingsovereenkomst zijn:
- Gedetailleerde werkomschrijving met exacte specificaties van materialen
- Vaste aanneemsom of prijsopbouw per onderdeel
- Planning met begin- en einddatum werkzaamheden
- Betalingsregeling met termijnen en voorwaarden
- Garantiebepalingen voor uitgevoerd werk
- Klachtenregeling met verwijzing naar geschillencommissie of Raad van Arbitrage
Nederlandse aannemers hanteren vaak de UAV 2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken). Deze algemene voorwaarden bevatten in paragraaf 35 specifieke regels over meer- en minderwerk. Bij minderwerk dat het meerwerk overstijgt, ontvangt de aannemer standaard 10% forfaitaire vergoeding voor gederfde winst.
Mondelinge afspraken gelden juridisch gezien wel, maar zijn lastig te bewijzen. Bewaar daarom alle e-mailcorrespondentie, WhatsApp-berichten en getuigenverklaringen die afspraken ondersteunen. In rechtszaken vormt deze documentatie belangrijk bewijs.
Neem contact op met een gespecialiseerde advocaat contractenrecht voor beoordeling van je specifieke aannemingsovereenkomst. Preventief juridisch advies voorkomt kostbare geschillen tijdens de uitvoering.
Hoe stel je een aannemer aansprakelijk voor wanprestatie?
De aannemer die zich niet aan contractuele afspraken houdt, schiet tekort in de nakoming (wanprestatie). Voor de schade die daaruit volgt, is hij aansprakelijk, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend (artikel 6:74 lid 1 BW). Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de aannemer herhaaldelijk niet verschijnt, slordig werkt of afgesproken deadlines niet haalt. Daarnaast ontstaat aansprakelijkheid bij schade tijdens werkzaamheden, zoals beschadiging van vloeren of muren door onzorgvuldig optreden.
Ingebrekestelling als eerste stap
De opdrachtgever stuurt in de regel eerst een ingebrekestelling waarin hij de aannemer wijst op de tekortkoming. Deze schriftelijke aanmaning bevat een concrete beschrijving van het probleem en stelt een redelijke hersteltermijn (artikel 6:82 lid 1 BW). Een vaste minimumtermijn, zoals 14 dagen, staat niet in de wet: wat redelijk is, hangt af van het gebrek en het werk. Een ingebrekestelling is niet nodig als een fatale termijn is verstreken of als de aannemer laat weten dat hij niet zal nakomen (artikel 6:83 BW).
De ingebrekestelling vermeldt:
- Specifieke omschrijving van de tekortkoming of het gebrek
- Hersteltermijn waarbinnen de aannemer moet reageren
- Juridische consequenties bij niet-naleving, zoals ontbinding of schadeclaim
- Referentie aan relevante contractbepalingen
Reageert de aannemer niet binnen de gestelde termijn, dan kan de opdrachtgever aanvullende maatregelen treffen. Deze omvatten ontbinding van de overeenkomst, inschakeling van een vervangend bedrijf of het starten van een juridische procedure.
Schade verhalen op de aannemer
Bij schade tijdens de verbouwing geldt dat de aannemer deze herstelt of vergoedt. Dit volgt uit artikel 6:74 BW: de aannemer vergoedt de schade die uit zijn tekortkoming voortvloeit, tenzij die tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De aansprakelijkheid geldt ook voor schade veroorzaakt door onderaannemers zoals stukadoors of loodgieters die voor de aannemer werken (artikel 7:751 en 6:76 BW).
Maak direct fotodocumentatie van alle schade en bewaar communicatie waarin je de schade bespreekt. Na vergeefse ingebrekestelling schakel je een onafhankelijke expert in die de schade taxeert. Het expertiserapport dient als basis voor de schadeclaim en eventuele vervangende uitvoering door een ander bedrijf.
Uitzondering geldt wanneer de schade voortvloeit uit eigen fouten van de opdrachtgever, bijvoorbeeld bij gebrekkige materialen die je zelf aanlevert of fouten in je eigen tekeningen. In beginsel komen de gevolgen dan voor jouw rekening (artikel 7:760 lid 2 en 3 BW). Dat geldt niet als de aannemer de fout kende of redelijkerwijs behoorde te kennen en je niet heeft gewaarschuwd (artikel 7:754 lid 1 BW). Bij een bouwwerk moet die waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, met de mogelijke gevolgen erbij (artikel 7:754 lid 2 BW).
Wat zijn je rechten bij meerwerk en minderwerk?
Meerwerk betekent extra werkzaamheden bovenop de overeenkomst, waarvoor de opdrachtgever in de regel bijbetaalt. Minderwerk houdt in dat afgesproken werk vervalt, wat tot prijsvermindering leidt. De wet eist geen schriftelijke vastlegging, maar die voorkomt veel discussie.
Artikel 7:755 BW regelt meerwerk dat jij als opdrachtgever wenst: toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk. De aannemer kan dan alleen een hogere prijs vorderen als hij je tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging. Van die regel kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behalve bij een standaardregeling (artikel 6:214 BW). Ontstaan kostenverhogende omstandigheden die niet aan de aannemer zijn toe te rekenen, zoals een onverwachte situatie ter plaatse, dan kan de rechter de prijs aanpassen. Dat kan alleen als de aannemer bij de prijsbepaling geen rekening hoefde te houden met die kans en je zo spoedig mogelijk heeft gewaarschuwd (artikel 7:753 BW).
Wanneer ontstaat aanspraak op meerwerkvergoeding?
Het is verstandig dat de aannemer vooraf meldt wanneer werkzaamheden buiten de oorspronkelijke opdracht vallen, met de extra kosten, benodigde tijd en impact op de planning. De wet eist een tijdige waarschuwing voor de prijsverhoging. Zonder die waarschuwing kan de aannemer voor door jou gewenst meerwerk in de regel geen hogere prijs vorderen.
Eén uitzondering geldt: wanneer de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen (artikel 7:755 BW). Denk aan een duidelijke uitbreiding van het werk waarvan iedereen begrijpt dat die geld kost.
Voorbeelden van meerwerk zijn:
- Extra isolatie die niet in de offerte stond vermeld
- Aanvullend leidingwerk vanwege onverwachte situatie ter plaatse
- Materiaalwijzigingen op verzoek van de opdrachtgever
- Decoratieve afwerkingen die later worden toegevoegd
Minderwerk en financiële verrekening
Bij minderwerk vervalt een deel van het overeengekomen werk. Schrap jij als opdrachtgever werkzaamheden, dan is dat juridisch een gedeeltelijke opzegging (artikel 7:764 lid 1 BW). Je betaalt dan in beginsel de prijs voor het hele werk, verminderd met de besparingen die de aannemer daardoor heeft (artikel 7:764 lid 2 BW). Je betaalt dus minder, maar niet altijd het volledige bedrag van het geschrapte werk.
Volgens de UAV 2012 ontvangt de aannemer bij minderwerk dat het meerwerk overstijgt een forfaitaire vergoeding van 10%. Deze compensatie dekt gederfde winst en vaste kosten. De regeling voorkomt langdurige discussies over exacte schadeberekening.
Veelvoorkomende situaties van minderwerk:
- Schrappen aanbouw tijdens het project
- Goedkopere materialen dan oorspronkelijk afgesproken
- Eigen uitvoering door de opdrachtgever van bepaalde onderdelen
- Gewijzigde plannen waardoor delen vervallen
Leg alle wijzigingen schriftelijk vast voordat werkzaamheden beginnen. Beide partijen ondertekenen de afspraak over extra werk of wegvallende onderdelen. Dit voorkomt discussies over wat precies is overeengekomen.
Raadpleeg een advocaat bouwrecht in Amsterdam voor advisering over complexe meer- of minderwerksituaties. Juridische expertise voorkomt kostbare fouten bij contractwijzigingen.
Wanneer kun je een aannemingsovereenkomst ontbinden?
De opdrachtgever kan de overeenkomst op elk moment stoppen, maar dit leidt meestal tot betalingsverplichtingen. De juridische grondslag en financiële gevolgen verschillen per situatie. Opzegging wegens persoonlijke redenen vraagt een andere benadering dan ontbinding vanwege wanprestatie.
Ontbinding bij wanprestatie van de aannemer
Wanneer de aannemer zich niet aan afspraken houdt, ontstaat het recht op ontbinding wegens wanprestatie. Iedere tekortkoming geeft in beginsel recht op ontbinding, tenzij zij door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Voorbeelden zijn scheuren in pas geplaatste muren, herhaaldelijk niet verschijnen zonder geldige reden, of grove afwijkingen van de werkomschrijving.
De procedure verloopt in de regel via een ingebrekestelling die de aannemer de kans geeft om gebreken te herstellen. Ontbinden kan pas als hij in verzuim is, tenzij nakoming al onmogelijk is (artikel 6:265 lid 2 BW). Blijft herstel uit, dan volgt een schriftelijke ontbindingsverklaring (artikel 6:267 BW). Een tekortkoming van geringe betekenis rechtvaardigt geen ontbinding (artikel 6:265 lid 1 BW). Vaak is gedeeltelijke ontbinding passend: de prestaties over en weer worden dan evenredig verminderd, zodat je alleen betaalt voor deugdelijk uitgevoerd werk (artikel 6:270 BW). Wordt al vóór de opleveringsdatum waarschijnlijk dat het werk niet op tijd of niet behoorlijk wordt opgeleverd, dan kan de rechter de overeenkomst op jouw vordering ontbinden (artikel 7:756 lid 1 BW).
Het proces omvat deze stappen:
- Schriftelijke waarschuwing met concrete omschrijving van tekortkomingen
- Redelijke hersteltermijn voor de aannemer
- Fotodocumentatie van gebreken als bewijsmateriaal
- Ontbindingsverklaring bij uitblijven van herstel
- Verrekening van reeds uitgevoerd werk
Opzegging om persoonlijke redenen
Bij opzegging vanwege persoonlijke omstandigheden zoals echtscheiding of baanverlies, betaalt de opdrachtgever de volledige aanneemsom. Dit geldt volgens artikel 7:764 BW ook wanneer het werk nog niet af is. Wel mag de opdrachtgever besparende kosten aftrekken.
Besparende kosten zijn uitgaven die de aannemer niet meer hoeft te maken. Denk aan materialen die hij elders kan inzetten of personeel dat op andere projecten kan werken. Deze aftrekpost kan je betalingsverplichting flink verminderen.
Stuur een schriftelijke opzeggingsbrief waarin je de reden vermeldt en de datum waarop de overeenkomst eindigt. Bespreek direct de eindafrekening met concrete berekening van besparende kosten.
Hoe verloopt de oplevering en controle van het werk?
Bij oplevering keurt de opdrachtgever het werk. Meldt de aannemer dat het werk klaar is en keur je het niet binnen een redelijke termijn, dan geldt het als stilzwijgend aanvaard en dus opgeleverd (artikel 7:758 lid 1 BW). Voor gebreken die je bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk (lid 3). Bij bouwwerken geldt sinds de Wkb een strengere regel voor de aannemer (lid 4).
De onderzoeksplicht geldt vanaf het moment dat de aannemer het werk gereed meldt. Keur je het werk niet binnen een redelijke termijn, dan geldt het als stilzwijgend aanvaard (artikel 7:758 lid 1 BW). Deze regel beschermt aannemers tegen onredelijk late klachten over zichtbare gebreken.
Acceptatie of weigering van oplevering
Bij acceptatie van de oplevering tekenen beide partijen een proces-verbaal waarin staat dat het werk conform afspraak is uitgevoerd. Na oplevering is het werk voor jouw risico (artikel 7:758 lid 2 BW). Gebreken die je bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, kun je daarna in beginsel niet meer tegenwerpen (lid 3). Bij aanneming van bouwwerken blijft de aannemer echter aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen (lid 4). Noteer zichtbare gebreken daarom altijd in het proces-verbaal.
Constateer je tekortkomingen, dan aanvaard je het werk onder voorbehoud of weiger je de oplevering onder aanwijzing van de gebreken (artikel 7:758 lid 1 BW). Maak een gedetailleerde lijst van alle gebreken en leg vast welke herstelwerkzaamheden nodig zijn. De aannemer blijft verantwoordelijk totdat hij deze punten heeft opgelost.
Het opleveringsproces bevat deze elementen:
- Gezamenlijke inspectie van alle uitgevoerde werkzaamheden
- Proces-verbaal met omschrijving van eventuele gebreken
- Herstelafspraken met concrete termijnen
- Handtekeningen van beide partijen bij acceptatie
- Fotodocumentatie van de situatie bij oplevering
Verborgen gebreken na oplevering
Verborgen gebreken zijn tekortkomingen die bij oplevering niet zichtbaar waren voor een niet-vakman. De aannemer blijft hiervoor in beginsel aansprakelijk, ook na acceptatie van het werk, tenzij het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 3 en 4 BW). Voorbeelden zijn gebrekkige funderingen die pas later scheuren veroorzaken, of leidingwerk dat niet volgens voorschriften is aangelegd.
Ontdek je een verborgen gebrek, meld dit dan binnen bekwame tijd schriftelijk aan de aannemer. Wie te lang wacht, kan zich niet meer op het gebrek beroepen (artikel 6:89 BW). Beschrijf het gebrek en verwijs naar de oorspronkelijke overeenkomst. Geef de aannemer in de regel de gelegenheid het gebrek binnen een redelijke termijn weg te nemen (artikel 7:759 lid 1 BW). Let ook op de verjaring: een vordering wegens een gebrek verjaart twee jaar nadat je hebt geprotesteerd of, als je een hersteltermijn hebt gesteld, twee jaar na afloop van die termijn. Zij verjaart in ieder geval twintig jaar na oplevering van een bouwwerk en tien jaar na oplevering van ander werk (artikel 7:761 lid 1 en 2 BW).
Belangrijk onderscheid: garantie dekt materialen die binnen de garantietermijn kapot gaan ondanks correcte uitvoering. Bij verborgen gebreken ging de uitvoering zelf al mis. Is de aannemer voor het gebrek aansprakelijk (artikel 7:758 lid 4 BW), dan kun je vorderen dat hij het binnen een redelijke termijn wegneemt, tenzij de herstelkosten niet in verhouding staan tot je belang bij herstel in plaats van schadevergoeding (artikel 7:759 lid 2 BW).
Schakel direct een gespecialiseerde advocaat bouwrecht in bij discussie over verborgen gebreken. De bewijslast en toerekeningsvraag vereisen juridische expertise.
Welke mogelijkheden biedt geschillenbeslechting?
Bij aanhoudende conflicten staan verschillende procedures open. De keuze hangt af van de afspraken in de overeenkomst en de aard van het geschil. Mediation biedt een snellere en goedkopere oplossing dan een gerechtelijke procedure.
Wanneer ga je naar de geschillencommissie of de Raad van Arbitrage?
Veel aannemingsovereenkomsten bevatten een klachtenregeling die verwijst naar de Geschillencommissie of de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA). Bij aansluiting van de aannemer bij een geschillencommissie, behandelt deze instantie het conflict buiten de rechter om.
De Geschillencommissie neemt bindende beslissingen tegen lagere kosten dan een rechtszaak. Griffierecht betaal je daar niet; dat geldt alleen bij de rechter. De commissie hanteert eigen tarieven.
De Raad van Arbitrage behandelt complexere bouwgeschillen, vaak bij hogere financiële belangen. Deze instantie hanteert formele procedures vergelijkbaar met de rechtbank. Partijen kunnen alsnog naar de RvA bij ontbreken van een geschillencommissie, mits beide partijen hiermee instemmen.
Kenmerken van arbitrage:
- Bindende uitspraak met gezag van gewijsde; voor tenuitvoerlegging is verlof van de voorzieningenrechter nodig (artikel 1059 en 1062 Rv)
- Deskundige arbiters met bouwrechtelijke expertise
- Vertrouwelijkheid van de procedure
Hoe verloopt een procedure bij de rechter?
Zonder klachtenregeling of arbitrageafspraak, of als andere routes mislukken, start je een civiele procedure. Gaat het om een vordering tot € 25.000, dan behandelt de kantonrechter de zaak (artikel 93 Rv). Daar mag je zonder advocaat procederen. Bij hogere vorderingen is de rechtbank bevoegd en heb je een advocaat nodig (artikel 79 Rv). Welke rechtbank bevoegd is, hangt in de regel af van de woonplaats of vestiging van de gedaagde (artikel 99 lid 1 Rv), tenzij partijen een andere rechter hebben gekozen.
Het proces begint met een dagvaarding via een gerechtsdeurwaarder. Deze formele oproeping kost ongeveer € 150 tot € 300. Bij de kantonrechter, die vorderingen tot € 25.000 behandelt (art. 93 Rv), bedraagt het griffierecht in 2026 voor een onderneming € 139 bij vorderingen tot € 500, oplopend tot € 1.504 bij vorderingen boven € 12.500.
Procedurestappen omvatten:
- Inleidende dagvaarding met exacte omschrijving van vordering en gronden
- Conclusie van antwoord door de gedaagde aannemer
- Mondelinge behandeling, waarop partijen hun standpunten toelichten (artikel 131 en 87 Rv)
- Eventuele bewijslevering via getuigen of deskundigenrapport
- Vonnis met beslissing en kostenveroordeling
Bij spoedeisende zaken zoals acute gevaarssituaties, vraag je een kort geding aan (artikel 254 Rv). Deze procedure levert binnen enkele weken een voorlopige voorziening op.
Neem vroegtijdig contact op met een advocaat aannemingsrecht in Amsterdam voor strategisch procesadvies. Juridische begeleiding verhoogt de slagingskans aanzienlijk en voorkomt procedurele fouten.
Hoe voorkom je conflicten met je aannemer?
Preventie bespaart tijd, geld en stress. Nederlandse ondernemers die hun bedrijfspand laten verbouwen, investeren beter in vooraf juridische advisering dan in achteraf conflictoplossing. Bouwgeschillen ontstaan vooral door onduidelijke afspraken of onvoldoende documentatie.
Zorgvuldige selectie van de aannemer
Controleer de betrouwbaarheid voordat je een overeenkomst sluit. Zoek het bedrijf op via het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en verifieer of de onderneming officieel geregistreerd staat. Lees klantreviews op betrouwbare platforms zoals Trustpilot en Google.
Beoordeel de professionaliteit aan de hand van deze criteria:
- Complete website met bedrijfsinformatie en portfolio (niet alleen social media)
- Gedetailleerde prijsopgave met specificatie inclusief of exclusief BTW
- Duidelijke algemene voorwaarden die transparant zijn
- Schriftelijke communicatie via e-mail (niet uitsluitend WhatsApp)
- Garantieverlening op uitgevoerd werk
Vraag referenties van eerdere opdrachtgevers en neem indien mogelijk contact op voor ervaringen. Controleer of de aannemer verzekeringen heeft afgesloten voor aansprakelijkheid en bedrijfsschade.
Concrete afspraken en documentatie
Leg alle afspraken schriftelijk vast in het contract of per e-mail. Mondelinge toezeggingen zijn juridisch geldig maar moeilijk te bewijzen. Documenteer ook tussentijdse wijzigingen of aanvullende afspraken direct.
Voer deze praktische maatregelen door:
- Wekelijkse voortgangsoverleggen met schriftelijke verslaglegging
- Fotodocumentatie van verschillende fasen in het werk
- Bouwdagboek met notities over communicatie en gebeurtenissen
- E-mailbevestiging van alle telefonische afspraken
- Goedkeuringsprocedure voor materialen en wijzigingen
Bespreek vooraf hoe je omgaat met onvoorziene omstandigheden. Stel protocollen op voor meldingen, overleg en besluitvorming bij tegenslagen. Dit voorkomt escalatie wanneer problemen ontstaan.
Sluit garantieverzekeringen af die tussenkomst regelen bij conflicten. Deze dekking voorkomt lange en kostbare rechtszaken. Premies worden berekend als percentage van de aanneemsom maar leveren aanzienlijke risicobeperking op.
Wil je zekerheid over je juridische positie bij bouwwerkzaamheden? Gespecialiseerde advocaten in Amsterdam analyseren je aannemingsovereenkomst en adviseren over optimale contractvoorwaarden. Preventief advies voorkomt geschillen en beschermt je zakelijke belangen.
Wat te doen bij faillissement of overlijden van de aannemer?
Bij overlijden of duurzame arbeidsongeschiktheid van de aannemer eindigt de overeenkomst niet vanzelf. Ieder van beide partijen kan haar dan beëindigen, als zij daar gezien de aard van de overeenkomst een redelijk belang bij heeft. Voor het al uitgevoerde werk betaal je een redelijke vergoeding.
Artikel 7:763 BW regelt wat er gebeurt als de aannemer na het sluiten van de overeenkomst overlijdt of duurzaam arbeidsongeschikt wordt. Ieder van beide partijen kan de overeenkomst dan beëindigen, voor zover zij gezien de aard van de overeenkomst aan het overlijden of de arbeidsongeschiktheid een redelijk belang bij beëindiging kan ontlenen. Voor de reeds verrichte arbeid en gemaakte kosten betaalt de opdrachtgever een vergoeding die naar redelijkheid en met inachtneming van alle omstandigheden wordt bepaald.
Procedure bij overlijden van de aannemer
Wil je de overeenkomst beëindigen, stuur dan een aangetekende brief naar het adres van de aannemer, gericht aan de erfgenamen. Daarin verklaar je dat je de overeenkomst beëindigt wegens het overlijden. Reken het voltooide werk af; de vergoeding voor verrichte arbeid en gemaakte kosten wordt naar redelijkheid bepaald (artikel 7:763 BW).
De betaling gaat naar de erfgenamen. Zolang geen van beide partijen de overeenkomst beëindigt, loopt zij door. Spreek daarom met de erfgenamen af of het werk wordt afgemaakt, en leg nieuwe afspraken schriftelijk vast.
Praktische stappen zijn:
- Inventarisatie van uitgevoerd werk door onafhankelijke deskundige
- Waardering van het uitgevoerde werk, bijvoorbeeld aan de hand van de contractuele eenheidsprijzen
- Afrekening van materialen en betaalde voorschotten
- Formele beëindiging via aangetekende post
- Nieuwe aannemer selecteren voor resterende werkzaamheden
Faillissement en arbeidsongeschiktheid
Bij faillissement van de aannemer treedt de curator op als vertegenwoordiger. Meld je vordering direct bij de curator voor eventuele vergoeding uit de boedel. Let op: als concurrente schuldeiser ontvang je vaak slechts een fractie van je vordering terug.
Ook bij duurzame arbeidsongeschiktheid van de aannemer eindigt de overeenkomst niet vanzelf: je kunt haar beëindigen onder dezelfde voorwaarden als bij overlijden (artikel 7:763 BW). Is de arbeidsongeschiktheid tijdelijk, dan geldt die regel niet. Je kunt dan wel je eigen betalingen opschorten zolang de aannemer niet presteert (artikel 6:262 BW).
Schakel direct juridische bijstand in voor schadebeperkende maatregelen. Een advocaat aannemingsrecht adviseert over je positie als schuldeiser en mogelijkheden voor verhaal.
Neem contact op met ons advocatenkantoor in Amsterdam voor persoonlijk juridisch advies over je specifieke situatie met een aannemer. Onze gespecialiseerde advocaten beoordelen je zaak en ontwikkelen een effectieve strategie voor geschilbeslechting of preventieve contractoptimalisatie.
Veelgestelde vragen over een conflict met een aannemer
Wat moet ik doen als een aannemer het werk niet afmaakt?
Stuur een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn om het werk af te maken (artikel 6:82 BW). Blijft nakoming uit, dan is de aannemer in verzuim. Je kunt dan schadevergoeding vorderen (artikel 6:74 BW) en de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (artikel 6:265 BW). Je kunt de overeenkomst ook altijd opzeggen, maar dan betaal je de prijs minus de besparingen van de aannemer (artikel 7:764 BW).
Wanneer moet een aannemer meerwerk melden?
Wil je zelf iets toevoegen of veranderen, dan moet de aannemer je tijdig wijzen op de noodzaak van een prijsverhoging. Doet hij dat niet, dan kan hij geen hogere prijs vorderen, tenzij je die noodzaak uit jezelf had moeten begrijpen (artikel 7:755 BW). Bij onvoorziene kostenverhogende omstandigheden moet hij je zo spoedig mogelijk waarschuwen (artikel 7:753 lid 3 BW).
Hoe lang kan ik een aannemer aanspreken op gebreken na oplevering?
Protesteer binnen bekwame tijd nadat je het gebrek hebt ontdekt of had moeten ontdekken (artikel 6:89 BW). Daarna verjaart je vordering twee jaar na dat protest, en in ieder geval twintig jaar na oplevering van een bouwwerk of tien jaar na oplevering van ander werk (artikel 7:761 BW). Heeft de aannemer een hem bekend gebrek verzwegen, dan kan hij zijn aansprakelijkheid niet uitsluiten of beperken (artikel 7:762 BW).
Mag ik een deel van de betaling inhouden bij gebreken?
Ja, je mag je betaling opschorten, maar bij gebrekkige nakoming alleen voor zover de tekortkoming dat rechtvaardigt (artikel 6:262 BW). Houd dus niet meer in dan nodig is om de gebreken te laten herstellen. Laat je als particulier een woning bouwen, dan mag je bovendien maximaal 5% van de aanneemsom bij een notaris in depot storten (artikel 7:765 en 7:768 BW).
Moet de aannemer waarschuwen voor fouten in mijn opdracht of tekeningen?
Ja. De aannemer moet je waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor fouten in jouw plannen, tekeningen of materialen, voor zover hij die kende of redelijkerwijs behoorde te kennen (artikel 7:754 lid 1 BW). Bij een bouwwerk moet dat schriftelijk en ondubbelzinnig. Waarschuwt hij niet, dan kan hij de gevolgen niet op jou afwentelen (artikel 7:760 lid 2 en 3 BW).
Primaire bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: artikelen 6:74, 6:76, 6:82, 6:83, 6:89, 6:214, 6:262, 6:265, 6:267 en 6:270
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: artikelen 7:750, 7:751, 7:752, 7:753, 7:754, 7:755, 7:756, 7:757a, 7:758, 7:759, 7:760, 7:761, 7:762, 7:763, 7:764, 7:765 en 7:768
- Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering: artikelen 79, 93, 99, 254, 1059 en 1062
- Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Lees ook
- Arbitrage
- Bouwgeschil Arbitrage
- Gerechtelijke Procedure
- Kort Geding
- Ontbinding Wegens Schenden Overeenkomst
Genoemde bedragen zijn indicaties uit onze praktijk. Wat een concrete zaak kost, hangt af van de omvang, de complexiteit en het verloop van de procedure. Wij maken vooraf een prijsafspraak.
