Opschortende voorwaarden zijn bepalingen in een overeenkomst die bepalen dat de werking van de overeenkomst afhankelijk is van het plaatsvinden van een toekomstige onzekere gebeurtenis. Dit betekent dat de verplichtingen uit de overeenkomst pas in werking treden als aan deze voorwaarde is voldaan.
Voorbeeld opschortende voorwaarden
Een voorbeeld hiervan is te vinden in de zaak van Hof Amsterdam van 16 januari 2024, waarin een koopovereenkomst voor bouwgrond een opschortende voorwaarde bevatte dat er overeenstemming moest worden bereikt met een beoogde exploitant en eindbelegger voor een bepaalde datum. Toen deze voorwaarde niet werd vervuld, kwam de overeenkomst niet tot stand.
Het vervullen van een opschortende voorwaarde heeft goederenrechtelijke werking, wat betekent dat het goed van rechtswege op de verkrijger overgaat zodra de voorwaarde is vervuld. Dit is belangrijk omdat het faillissement van de vervreemder geen invloed heeft op de verkrijging van het goed door de koper als de voorwaarde eenmaal is vervuld.
Daarnaast bepaalt artikel 6:22 BW dat een opschortende voorwaarde de werking van de verbintenis pas doet aanvangen bij het plaatsvinden van de gebeurtenis. Dit betekent dat tot het moment van vervulling van de voorwaarde, de verplichtingen uit de overeenkomst nog niet van kracht zijn.
In de praktijk kan het niet vervullen van een opschortende voorwaarde ertoe leiden dat er geen overeenkomst tot stand komt, zoals ook bleek in een zaak waarbij de goedkeuring door alle mede-eigenaren een opschortende voorwaarde was. Toen deze goedkeuring niet werd verkregen, kwam de koopovereenkomst niet tot stand.
Samenvattend zijn opschortende voorwaarden cruciaal in overeenkomsten omdat zij bepalen of en wanneer de verplichtingen uit de overeenkomst van kracht worden. Het niet vervullen van een dergelijke voorwaarde kan betekenen dat de overeenkomst niet tot stand komt of dat de overdracht van een goed niet plaatsvindt.
Opschortende voorwaarden zijn bepalingen in een overeenkomst die ervoor zorgen dat de verplichtingen van partijen pas ingaan als aan deze voorwaarden is voldaan. Tot die tijd is er geen definitieve overeenkomst. Dit type voorwaarden wordt vaak gebruikt in koop- en aannemingsovereenkomsten, zoals bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
opschortende voorwaarden in de praktijk
Een opschortende voorwaarde houdt dus in dat de overeenkomst pas tot stand komt als aan de voorwaarde is voldaan. Voorbeelden van opschortende voorwaarden zijn:
- Vergunningen: Het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning of een vergunning op basis van de Wet Natuurbescherming.
- Financiering: Het verkrijgen van een financiering of lening door de koper.
- Verkoop van een minimum aantal woningen: Vaak moet minimaal 70% van de woningen in een project verkocht zijn voordat de bouw kan beginnen.
- Bouwrijpe grond: Het terrein moet bouwrijp zijn en in eigendom zijn van de verkopende partij.
- Waarborgfonds: Het verkrijgen van een planregistratienummer van een waarborgfonds zoals Woningborg.
Duur van opschortende voorwaarden
De termijn voor het vervullen van opschortende voorwaarden is contractueel bepaald. Partijen kunnen afspraken maken over de verlenging van deze termijn, maar dit vereist altijd de goedkeuring van partijen. Als partijen niet akkoord gaan, kan de overeenkomst meestal worden beëindigd.
Verschil met ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden zijn anders; ze doen een overeenkomst ontbinden als aan de voorwaarde is voldaan. Bij een ontbindende voorwaarde is er wel al een overeenkomst, maar deze wordt automatisch ontbonden als de voorwaarde niet wordt vervuld.
Hoe formuleer je een opschortende voorwaarde?
Het effectief formuleren van een opschortende voorwaarde is cruciaal om duidelijkheid en zekerheid te bieden in een overeenkomst. Hier zijn enkele belangrijke punten om in overweging te nemen:
Duidelijke Beschrijving van de Voorwaarde
- Toekomstige en Onzekere Gebeurtenis: De voorwaarde moet afhankelijk zijn van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, zoals het verkrijgen van een financiering of een vergunning.
- Precise Formulering: Zorg ervoor dat de voorwaarde zo precies mogelijk wordt omschreven. Bijvoorbeeld, als het gaat om een financieringsvoorbehoud, specificeer dan het bedrag en de banken waarbij de financiering moet worden aangevraagd.
Objectieve Vaststelling
- Meetbaarheid: Het moet objectief vastgesteld kunnen worden of aan de voorwaarde is voldaan. Dit voorkomt discussies over de interpretatie van de voorwaarde.
Termijn en Verplichtingen
- Tijdslimiet: Specificeer een duidelijke tijdslimiet waarbinnen de voorwaarde moet zijn vervuld. Dit voorkomt onnodige vertragingen en onzekerheid.
- Verplichtingen: Maak duidelijk welke verplichtingen partijen hebben als de voorwaarde niet wordt vervuld, zoals het informeren van de andere partij over de status van de financiering.
Formulering van de Overeenkomst
- Inwerkingtreding: Formuleer de overeenkomst zo dat deze pas in werking treedt als de opschortende voorwaarde is vervuld. Bijvoorbeeld: “Deze overeenkomst treedt pas in werking zodra de koper de financiering heeft verkregen”.
Documentatie en Communicatie
- Schriftelijke bevestiging: zorg ervoor dat alle communicatie over de voorwaarde schriftelijk gebeurt om misverstanden te voorkomen.
- Bewijs van vervulling: specificeer hoe de vervulling van de voorwaarde moet worden aangetoond, zoals door middel van documenten of getuigenissen.
Door deze punten in acht te nemen, kan een opschortende voorwaarde effectief worden geformuleerd en kan de overeenkomst duidelijkheid en zekerheid bieden voor alle betrokken partijen.
