Veel ondernemers zijn zich niet bewust van de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen onder Nederlands recht. In Nederland kan de verplichting tot vergoeding van kosten bij het afbreken van onderhandelingen ontstaan onder bepaalde omstandigheden. Dit wordt vaak besproken in termen van het “positief” en “negatief” contractsbelang. Naar aanleiding van een recente uitspraak van de hoogste rechter in Nederland van 14 juni 2024 bespreken wij hierna kort wat u als ondernemer moet weten over de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen onder Nederlands recht.
Wat betekent het Negatief Contractsbelang?
Het negatief contractsbelang houdt in dat de partij die de onderhandelingen afbreekt, de andere partij moet vergoeden voor de kosten die deze heeft gemaakt in verband met de onderhandelingen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om kosten voor adviseurs of andere derden. Het doel is om de benadeelde partij in de situatie te brengen alsof er nooit onderhandelingen hebben plaatsgevonden. Deze vergoeding is echter niet altijd verplicht; het hangt af van de omstandigheden van het geval en of het gerechtvaardigd is om de kosten niet te vergoeden.
Wat betekent het Positief Contractsbelang?
Het positief contractsbelang gaat een stap verder en houdt in dat de benadeelde partij wordt gecompenseerd alsof de onderhandelingen succesvol waren afgerond en de overeenkomst was uitgevoerd. Dit kan bijvoorbeeld gederfde winst omvatten. Deze vorm van schadevergoeding komt voort uit de precontractuele goede trouw, waarbij partijen tijdens de onderhandelingen een bijzondere rechtsverhouding hebben die door goede trouw wordt beheerst. Als een partij gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, kan een vergoeding noodzakelijk zijn als de onderhandelingen worden afgebroken.
Juridische Gronden tot schadevergoeding
De verplichting tot schadevergoeding kan voortvloeien uit onrechtmatige daad of uit redelijkheid en billijkheid. Onrechtmatigheid kan bijvoorbeeld bestaan als een partij handelt in strijd met de goede trouw van de wederpartij, terwijl deze zelf heeft bijgedragen aan het ontstaan van dat vertrouwen.
Relevante Rechtspraak
De rechtspraak speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de vergoedingsplicht. Bijvoorbeeld, in het arrest De Ruiterij/MBO werd benadrukt dat rekening moet worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, heeft bijgedragen aan het ontstaan van vertrouwen bij de andere partij. Ook onvoorziene omstandigheden kunnen een rol spelen bij de beoordeling of het afbreken van onderhandelingen gerechtvaardigd is. In samenvatting, de vergoedingsplicht bij het afbreken van onderhandelingen in Nederland hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval en kan zowel het positief als het negatief contractsbelang omvatten.
De kern van de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen
De gevolgen van het afbreken van onderhandelingen in het kader van contractenrecht hangen af van het stadium waarin de onderhandelingen zich bevinden en de omstandigheden van het geval. Vooropgesteld wordt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
De gevolgen van het afbreken van onderhandelingen kunnen verstrekkend zijn.
Als de onderhandelingen in de laatste fase worden afgebroken, kan de wederpartij zelfs recht hebben op vergoeding van het positief contractsbelang. Dit betekent dat zij recht heeft op vergoeding van de winst die zij zou hebben gemaakt als het contract daadwerkelijk tot stand was gekomen. De rechter zal wel terughoudend zijn met het oordelen dat een partij onderhandelingen niet mocht afbreken en schadeplichtig is, waarbij de contractsvrijheid voorop staat. Als partijen geheel vrij zijn om de onderhandelingen af te breken, zal het afbreken in beginsel geen financiële consequenties hebben. Tenzij er sprake is van een bijzondere situatie waarin de afbrekende partij bepaalde kosten moet vergoeden.
Nieuwe rechtspraak over afgebroken onderhandelingen
In de recente uitspraak van de hoogste rechter in Nederland (de ‘Hoge Raad’) van 14 juni 2024 is volgens eisers sprake van een dergelijke bijzondere situatie waarin de afbrekende partij bepaalde kosten moet vergoeden. Ook als het afbreken van onderhandelingen dus niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. De Hoge Raad bevestigt in haar recente uitspraak van 14 juni 2024 dat dit het geval kan zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht (artikel 6:212 Nederlands Burgerlijk Wetboek).
De relevante feiten en omstandigheden in deze zaak zijn als (verkort weergegeven) volgt.
Verweerders hebben twee percelen met opstallen verkocht aan eisers voor een bedrag van EUR 1,1 en 1,395 miljoen. Eisers wilden een project ontwikkelen met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Voor de ontwikkeling van dit project is medewerking/toestemming nodig van de gemeente.
De koopovereenkomst bevat ontbindende voorwaarden waarop eisers zich kunnen beroepen indien zij niet binnen veertien maanden na de datum van de koopovereenkomst de benodigde medewerking van de gemeente hebben verkregen en binnen negen maanden na het verkrijgen van die medewerking niet 80% van het project is verkocht en eisers geen financiering voor het project hebben verkregen. Gelet op deze ontbindende voorwaarden houdt de koopovereenkomst in dat de akte van levering uiterlijk zal worden verleden nadat de termijnen van de ontbindende voorwaarden zijn verstreken, dat wil zeggen uiterlijk 23 maanden na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Verder zijn partijen overeengekomen dat eisers namens verweerders bewaar zullen maken tegen het door de gemeente aangekondigde voorkeursrecht.
Het door eisers ingediende bezwaar tegen het raadsbesluit tot vestiging van het voorkeursrecht is ongegrond verklaard en eisers hebben nadien uitvoerig onderhandeld met de gemeente, met als doel om alsnog de percelen geleverd te krijgen en het project te kunnen realiseren.
Vervolgens hebben verweerders en eisers onderhandeld over uitstel van de levering van de percelen. Partijen hebben een verlengingsovereenkomst gesloten die kort gezegd inhoudt dat de termijn van de ontbindende voorwaarden wordt verlengd, dat eisers maandelijks een (rente)vergoeding van € 10.000,– aan verweerders zullen betalen en dat partijen vóór afloop van de verlengingsperiode met elkaar in overleg zullen treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst en dat in geval van verdere verlenging dezelfde voorwaarden zullen gelden.
Richting het einde van de verlengingsovereenkomst hebben partijen onderhandeld over een eventuele verdere verlenging, maar partijen hebben geen overeenstemming bereikt. Verweerders hebben daarna meegedeeld dat zij niet langer aan de koopovereenkomst gebonden zijn en uiteindelijk hebben verweerders de percelen aan een derde verkocht.
In deze procedure vorderen eisers verweerders primair te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding.
De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen. Eisers hebben vervolgens in hoger beroep onder meer aangevoerd dat verweerders door het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat het aan de inspanningen van eisers is te danken dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd en verweerders als gevolg daarvan de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde hebben kunnen verkopen. Eisers hebben dit uitdrukkelijk mede ten grondslag gelegd aan hun meest subsidiaire vordering tot schadevergoeding. Het gerechtshof heeft vervolgens het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en heeft deze door eisers aangedragen grondslag niet kenbaar betrokken bij zijn beoordeling van de meest subsidiaire vordering van eisers. Het hof heeft zich daar echter beperkt tot (ontkennende) beantwoording van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door verweerders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De Hoge Raad overweegt dat ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zich omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. Dat kan het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht (artikel 6:212 BW).
Het antwoord op de vragen of een eventuele verrijking van verweerders ten koste van eisers ongerechtvaardigd is en, zo ja, in hoeverre het redelijk is om hen te verplichten de schade van eisers te vergoeden, is mede afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst, zo overweegt de Hoge Raad.
De Hoge Raad merkt op dat eisers in hoger beroep onder meer hebben aangevoerd dat verweerders door het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd zijn verrijkt en dit uitdrukkelijk mede ten grondslag hebben gelegd aan eisers meest subsidiaire vordering tot schadevergoeding. Gezien het gerechtshof zich heeft beperkt tot (ontkennende) beantwoording van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door verweerders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, vernietigd de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof en verwijst het geding naar het Gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en beslissing.
Conclusie
De Hoge Raad heeft weer eens bevestigd dat ook als het partijen geheel vrij staat om de onderhandelingen af te breken, het afbreken wel degelijk financiële consequenties kan hebben voor de afbrekende partij. Als ondernemer doet u er goed aan om hier bewust van te zijn als u voornemens bent om onderhandelingen af te breken. Uiteraard voorzien onze advocaten contractenrecht u graag van advies voordat u onverhoopt met een hoge schadeclaim wordt geconfronteerd door de wederpartij. Ook als u schade op de afbrekende partij wenst te verhalen staan onze advocaten contractenrecht u bij met advies en indien nodig tijdens een gerechtelijke procedure in Nederland.
Advocatenkantoor gespecialiseerd in afgebroken onderhandelingen
Ons gespecialiseerde advocatenkantoor helpt u graag verder bij al uw vragen rondom afgebroken onderhandelingen. Wanneer u juridisch advies wilt inwinnen, dan biedt ons kantoor daartoe mogelijkheden. Wij zijn in heel Nederland actief en bieden ook support bij internationale vraagstukken. We hebben een sterk team van advocaten met als specialisatie contractenrecht. Onze advocaat commercial law Remko Roosjen geeft leiding aan dit team en we horen graag hoe we u het beste kunnen ondersteunen. Bent u op zoek naar andere praktijkgebieden, dan kunnen onze advocaten in Amsterdam u mogelijk ook ondersteunen, of aan een geschikte partner doorverwijzen. Uw belang staat bij ons te allen tijde voorop en we zoeken graag naar praktische oplossingen en snel resultaat. Neem contact op met onze specialist contractenrecht in Amsterdam en ontdek uw mogelijkheden.
+31 (0)20 – 210 31 38
remko.roosjen@maakadvocaten.nl
De juridische informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden, en geen juridisch advies door een advocaat. Hoewel wij als Nederlands advocatenkantoor in Amsterdam streven naar nauwkeurigheid en actualiteit van de verstrekte juridische informatie, kunnen onze advocaten niet garanderen dat alle informatie volledig, juist of actueel is en accepteren wij geen aansprakelijkheid. Voor persoonlijk juridisch advies, raadpleeg altijd een bevoegde juridische professional, zoals onze advocaten.
